农村买房子协议怎么写( 四 ) _买房子

【农村买房子协议怎么写】 一、农村集体房屋买卖合同的出卖人对合同效力的影响《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。据此，农村集体土地一般属于村农民集体和乡（镇）农民集体所有，由村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织经营管理；作为例外，如果村内因历史原因己经存在两个以上农村集体经济组织，那么可以分别属于这些农村集体经济组织的农民集体所有。
相应的，农村集体房屋一般属于村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织等所有，但是这些集体组织的成员在法律上既不是集体房屋的共同共有人，也不是按分共有人，因此在出卖农村集体房屋时应该遵循相关法律的规定，否则将导致买卖合同无效. （一）出卖村民委员会所有的房屋.村民委员会是村民自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织，它的任务之一是办理本村的公共事务和公益事业，筹集村办学校，村建道路等公益事业的经费，因此在筹集资金办理公益事业时有可能出卖属于其所有的闲置的集体房屋，从而成为集体房屋买卖合同的出卖人，但是出卖集体房屋时并不是村民委员会负责人能够一个人说了算，<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十九条第（八）项规定，涉及村民重大利益的事项应当由村民会议决定，很显然出卖集体房屋，处分集体财产应当属于涉及村民重大利益的行为.另外根据该法第十七条第二款规定，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加或者有本村三分之二以上户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过.实践中村民委员会出卖集体房屋往往由村民委员会负责人与买受人签订合同，然后加盖村民委员会公章，没有经过法定程序，这样的买卖合同应当被认定为无效. （二）出卖村民小组所有的房屋.按照<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十条规定，村民委员会可以按照村民居住状况设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选.<<浙江省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法>>第八条第三款规定，村民小组会议由本小组有选举权的村民或者户的代表组成.可见，村民小组是村民自治共同体内的一种组织形式，是自治的一个层次，它的权力机关为村民小组会议.村民小组作为全组村民的一种组织，负责经营，管理属于村民小组的集体土地和其他财产，因而可能成为集体房屋买卖合同的出卖人.虽然在村民委员会组织法中没有规定村民小组会议如何行使权利，村民小组内的哪些事务需要经村民小组会议决策通过，但是笔者认为，既然村民小组是村民自治的一个层次，是拥有集体土地和财产的一种组织，那么在处分财产的程序和效力上应该和村民委员会没有实质区别，也就是说，村民小组出卖集体房屋时应当参照村民委员会出卖房屋时的法定程序，否则其行为无效. （三）出卖村经济合作社等集体经济组织的集体房屋.农村经济合作社是为了开展农业集体生产而组成的经济实体，大多数农村的经济合作社与村民委员会两块牌子一套班子，但是有的村也存在两个或两个以上经济合作社，此时经济合作社成为独立的经济实体，社员代表会议为经济合作社的权力机构，社员直接选举经济合作社管理委员会作为其执行机构，涉及集体经济方面的事项，由社员代表会议民主讨论，按大多数人的意见实行民主决策.出卖经济合作社的集体房屋显然涉及该集体的重大利益，必须经社员代表会议讨论通过，否则无效.对此