针对提高营业额销售方法怎么写( 五 ) _营业额

目前，国内主要城市的房地产营销已经完成了从90年代初期的粗放式经营向强调个性、强调针对性的专业化操作阶段的过渡，而且随着市场竞争的不断加剧，如何准确地把握市场动向、提高自身的营销水平已经越来越引起开发商的重视。销售是营销的最终目的，但营销的成功与否却不仅仅在于销售技巧的提高。
下面分别就产品特色、客户沟通和团队协作这三者对营销水平的影响进行进一步的探讨。产品特色传统的4P理论认为市场营销的关键在于四个基本要素： Product（产品）、Price（价格）、Place（销售渠道）、Promotion（销售促进）。
其中产品又是其余三要素的基础。产品特色是专业化营销的重要组成，是使一个公司的产品区别于其竞争对手并最终赢得客户的关键因素。
由于房地产开发周期长、投资大，其产品特色的构成较为复杂，包括价格、位置、户型、环境、配套设施、物业管理等几个基本方面。一般来说发展商在购得土地后，经过规划师、建筑设计师对地理特征、景观环境、周边社区以及消费者等重要因素的综合分析，已经完成了项目定位。
因此无论是在建项目还是现房，都已经具备了其产品特色。然而对于营销实战来说，这还远远不够。
合格的营销人员必须能够在现有产品的基础上，根据市场、客户以及竞争对手的情况对产品特色进行及时的补充和修订，使之能较好地迎合市场，从而在竞争中占据有利位置。尽管就房地产营销而言，项目的位置、户型、环境等因素已经确定，但在结合市场需求、突出自身特色方面仍然有文章可做，商品附加条件、物业管理等则为营销活动的深入开展留出了丰富的空间，而作为竞争利器的价格因素在任何时候相信都不会被忽视。
土地资源的特殊性决定了房地产产品必然具有不同的位置条件。即使是一模一样的房地产产品，也可以说是两个完全不同的商品。
而构成位置条件的诸多因素，如人文、交通、市政、周边建筑等都能够成为房地产商品的特性，并进而成为营销切入点。营销人员应该根据当时市场的具体情况选择适当的条件作为产品特色。
比如，北京申办2008年奥运会的成功无疑会成为未来奥运村邻近房地产商品的一个新卖点，而相关的市政建设以及绿色奥运计划的实施也为其他的房地产项目开发新的营销热点提供了良好的契机。而对于价格因素的运用，营销人员不仅需要分析市场、竞争者，还必须连同其他产品特色一并考虑，从而强化产品的性能价格比，使之更具吸引力。
力图避免单一的价格营销模式，以免弄巧成拙，浪费金钱和精力。房地产是永远的个性产业，成功必须建立在一定的产品特色基础上。
而开发初期设计的风格未必能得到市场的完全认同。因此营销必须及时调整其营销策略，突出产品特色，选择适当的营销切入点。
客户沟通与传统的4P理论根据项目素质"发现卖点"来说服消费者相比， 4C理论根据消费对象为项目"创设卖点"无疑赋予了营销行为全新的含义。所谓4C是指：消费者的需要与欲求（Consumer wants and needs）；消费者付出的成本（Cost）；消费者所获得的便利（convenience）；以及与消费者的沟通（communications）。