喧嚣|归乡记：一个内地五线城市的烟火——房子、喧嚣与变局( 二 ) 小城|喧嚣|产业|老家|增加值

老家于2020年顺利脱贫

文章图片

依赖
说回大家都关心的小城市房地产，它们的底层逻辑，其实在于中国的城市化进程。可经历长达十多年的地产喧嚣，很多中国小城市渐渐步入了一个怪圈：
没有特别好的产业支撑，房地产成为制造GDP增长的唯一工具，当然也是最好最快见效的工具，所以地方政府的领导们为了完成KPI ，自然很有动力去发展房地产，加上土地出让金是政府财务收入的重要来源，就更加有动力去发展房地产，这就造成了经济发展过度依赖房地产。
我翻看了下过去两年老家城市的统计公报。
2019年，全市生产总值（GDP）1257.53亿元，比上年增长9.0% 。其中，第一产业增加值215.35亿元，增长4.9%；第二产业增加值459.8亿元，增长14.2%；第三产业增加值582.38亿元，增长6.6% 。一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为17.1%、36.6%、46.3%，对经济增长的贡献率分别为9.4%、55.9%、34.8% 。
2020年，全市生产总值（GDP）1352.73亿元，比上年增长7.0% 。其中，第一产业增加值226.56亿元，增长5.0%；第二产业增加值491.66亿元，增长8.9%；第三产业增加值634.51亿元，增长6.1% 。一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为16.8%、36.3%、46.9%，对经济增长的贡献率分别为11.8%、47.8%、40.4% 。
再看看2019年全市固定资产投资（不含农户），同比增长10.5% ，其中项目投资下降0.3% ，房地产开发投资增长60.7% 。
房地产行业俨然已经成了支柱性产业。
其实，也不难理解，像我老家这样的小城市，尽管农业比较多，但肯定不能指望通过它来做支柱性经济产业，第二产业中的工业，近些年由于有水路去广东，也内陆港，承接了一部分广东的低端加工制造业转移，但因为距离较远，能够吃到的份额始终有限，而且广东的低端制造业转去越南的更多。到现在，这股产业转移风已然停止。第三产业也不能指望，因为既不可能搞金融这些高质量的服务业，也没有像旅游这样的服务产业，所以思来想去，就只剩下第二产业中的建筑业，即基建+房地产组合。

文章图片

左手基建，右手地产，典型的内地小城市GDP增长模式
这种模式几乎是过去10年小城市经济发展的统一模式，不过需要承认的是，房地产发展带动了各行各业，确实为小城市的发展添了一把火。
变局
天下没有不散的筵席，也没有哪个产业可以长盛不衰，用隔壁老王的话说：城市化率达到70% ，地产这门生意就到头了。
现在是多少？
64.72% 。
距离70%也就差5个百分点，如果算房价收入比，其实早已透支了这5个百分点，甚至大大超过，这就是国家在过去一年大力整治房地产行业的原因。
从供需上看，城市还有大片土地可供开发，但购房的力量也已经削弱。这样的城市，房产的投资空间有限，所以基本很难吸引外地资本过来投资，都是本地消化的多，最开始是市区的需求，然后到周边镇区，最后到乡里，乡里的需求一旦到头，购买力也就到头了。
现在，城里还有很多楼盘在建，但明显已经感觉到了购买力的下降。售楼部的人头攒动的景象，也渐渐成了记忆。

文章图片