商铺项目如何招商第一部分:项目商业经营规划
一、整体商业定位
商业项目的前期定位,要根据区域市场的居民消费水平 , 消费偏好决定
!最好先做一个详细的市场调研!!
二、项目主题概念提炼
商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念 。
商铺招商方案
主题一:“城市客厅”——人气
业主的第二客厅,商铺招商方案
主题二:“城市休闲生活广场”——氛围
休闲广场 , 景观丰富,彰显从容与健康 。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式 。
商铺招商方案
主题三:核心区的时尚中心——活力
三、商业功能定位
打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场,以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的 。
随着人们消费水平的提高 , 单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客,带旺商场 。我司建议的功能如下:
功能内容:
3、整和市场
——整和市场功能 , 集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体
——整和市场空间,进行合理商品布局
——整和招商,因有部分商铺可能需要先租再售,该部分商铺进行统一招商
——整和推广,避免单兵作战,整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广
4、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益,实现双赢
——完善商业物业的管理和服务功能,提升市场软环境的竞争力
——通过市场整体机能的完善,
带动该片区土地及租赁价格的提升,
使市场经营者和物业所有
者均能获得良好的回报
——通过市场经营业绩的提升,促进存量盘的销售
第二部分:招商及销售策略
一、项目整体营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合 , 而各种影响市场的因素都是变动的,特别是房地产市场 。因此,房地产营销活动必然是动态的 。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果 。“机动营销策略” 。所谓机动的房地产营销策略,就是要根据市场中各种要素
的变化 , 不断地调整营销思路 , 改进营销措施,使营销活动动态地适应房地产市场变化 。
机动即根据情况灵活多变,包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作 。
销售模式
是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用,以及延长内部认购、包装等手段,通路则是指自行销售、销售外包和尾盘包括滞销楼盘进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、
按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合 。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化,而要掌握各种因素的变化就要进行调研 。影响市场的各种因素主要有:
消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等 。因此调研的类别主要有:消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍
调查等 。只有深入的调查,科学的研究,才能透彻地掌握市?。?为科学合理的营销策略提供依据 。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略 。不断地调研 , 不断地调整营销
思路,这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地 。
二、项目招商销售总策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作 。以销售为主,招商为辅 。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主 。
2、项目主要为自营型商铺,将商铺一定年限的产权完全转移给投资人 , 由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营
3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺,如某些连锁超市 。为了加快发展商的资金回笼,可先将商铺先租给投资者经营一定年限,然后再将其产权转移给有购买意向的客户
4、对商铺进行业态布局进行初步规划,根据规划业态 , 针对性地寻找投资商户进行招商 。5、目标商户定位为全国或江华码市知名商家和连锁企业 。但商铺买家除这些知名商家企业外 , 也可以为其他有购买能力的任何目标群 。
三、商业氛围营造
——强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让镇人民都来此消费 。
——成立演艺中心,周未进行大型文艺演出 , 吸引镇民前来观光消费 。
——全方位贴心物管服务 , 给经营者一个轻松的经营环境,购物者一个享乐的购物天堂 。
——定期促销推介,形成滚滚人流 , 带来巨大消费 。
——娱乐部分以
KTV为主,通过动感的造型,夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围,对商业环境也起到相当的补充与完善 。
四、价格策略及租金预估
五、目标商户及客户设定与选择
1、目标商户群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
2、目标购买人群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
√本地个体私营业主
√有投资意向的本地人
3、目标商户确定原则
√购买优先,如不愿购买则可考虑商铺租赁
√先大户、后小户先品牌商户、后一般商户的原则
第三部分:销售实施方案
一、项目招商目标
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体 , 该目标商户招商和经营的成功与否,
将从根本上决定商业街招商和经营的成败 。第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气,完善商品结构,促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡,使之成为码市镇商圈中的主导 。第二目标主力店以民特商品包括地毯、手工艺品、药材等、经营服装、鞋帽箱包、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主 。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务 。同时也是商业街的公共服机构 。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户 。
二、招商与销售流程
1、目标商户群的确定
2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案
3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力
4、双方洽谈,达成购买或租赁意向
5、投资者到实地选择商铺位置 , 并签订买卖或租赁协议
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费
7、对已经签定租赁协议的商铺进销售
8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业硬环境
9、在招商过程已经基本结束时,选择合适的开业时间,欢迎投资者进场经营 。
三、商铺推广方案
推广主题建议 基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况,本项目产品应向强品牌、
高档次发展,在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级
二推广方式及渠道建议
1、推广总原则先招商后销售,招商不是纯粹的招商,那就存在一个造势的问题,在全市场上建立租售两旺的信息 。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点 , 引起社会舆论 , 提高知名度 , 促进物业销售 。
2、推广方式
方式一:营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备,从所见、所闻全方位让买家了解信息 。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整,以适合商铺的租售 。
方式二:特色营销活动A、开盘前
1)让先消费者得到“看得见”价值的“在,预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员 。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛 。
2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式,通过新闻缮稿传达本项目之基本资料,让人们逐步深入认识了解本项目 。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出 ,
以免丧失项目的神秘感 。
3)媒体广告
B、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动:商铺竞价拍卖会
四、招商及销售费用估算
1、装修费用
2、硬件投入
3、商场公共设施及广场投入
4、推广费用
招商书怎么写,最好是范文近年来,随着沙河口区现代服务业的快速发展,总部经济和楼宇经济规模体量得到了快速提升 。截至目前,全区已聚集了大连冰山集团、大连电力建设集团、大连商品交易所、大连正源集团、大连民勇集团、大连城市建设集团、大连锦绣集团等为代表的总部集团企业50多家 , 500强企业(分支机构)34家 。同时形成了以东北亚煤炭交易中心、期货大厦、大连光洋国际工控产品•技术转移中心、锦绣建安大厦、君安国际大厦、行政大厦、轩煌创意大厦等为代表的总部大厦10余家 。具备总部集团和总部大厦性质的企业纳税额占区级税收收入超过30% 。全区现有商务楼宇(3000平方米以上)总建筑面积150万平方米,其中写字楼27幢,公寓17幢,产业园区5个 。商务楼宇入驻企业共有2500多户 。27幢写字楼总建筑面积近80万平方米,其中建筑面积超过1万平方米的有20幢,代表性楼宇包括诺德大厦、期货大厦、行政大厦、天兴国际大厦、华邦上都、锦绣大厦、三合大厦、半岛科技大厦等 。入驻企业主要集中在商贸业、计算机软件业、科技类企业、信息咨询业、交通运输业、建筑安装业、房地产业等行业 。17幢公寓总建筑面积近70万平方米,共入驻企业900多户,其中有代表性的有民勇大厦,入驻企业以贸易、旅游、中介服务和装饰装修公司为主;广荣大厦,以贸易、科技公司、培训为主;科技广?。耘嘌怠⒆笆巍⒚骋住⑷砑⒐愀孀裳兔廊萜笠滴鳎宦匏垢9ⅲ?以贸易、培训和设计企业为主;星海旺座,以贸易、科技、咨询类企业为主 。5个产业园中,中小企业园、创意产业园和软件信息产业园已形成了产业聚集,企业规模和质量逐步提升 。总部经济园、研发设计产业园目前处于前期策划阶段 。
2.1.1 服务业整体招商引资状况
2010年,全区实施辽宁沿海经济带核心城市核心区建设迈出坚实步伐的一年 。一年来,在市委、市政府和区委的正确领导下,区政府紧紧依靠全区人民 , 坚持科学发展,倡导创新发展,致力率先发展,凝神聚力,克难奋进 , 圆满完成了区十六届人大三次会议确定的各项任务,区域经济社会发展实现了新跨越 。[27]
城区经济发展实现历史性突破 。我们聚精会神搞建设,一心一意谋发展,全力推进区域经济持续健康快速发展,综合经济实力显著增强 。全区地区生产总值按可比价增长15.5%;完成财政一般预算收入18.1亿元,同比增长36.9%;实现社会消费品零售总额251.4亿元 , 同比增长18.1%;完成全社会固定资产投资169亿元, 同比增长46.5% 。其中,财政一般预算收入和固定资产投资同比增长率位居中心城区首位,尤其是地方财政一般预算收入净增4.9亿元 , 是全区历史上增幅最高的一年 。
经济发展方式转变取得实质性进展 。大力发展以现代服务业为主的新经济,产业结构明显优化 。现代服务业平台建设加速推进 。围绕“一个龙头、一个中心、五个园区、五个节点”布局 , 建项目、搭载体、引产业 。出资24亿元整体购置诺德大厦,引进东北亚煤炭交易中心 , 期货大厦、环球金融中心A座正式投入运营,中石油大厦、保险大厦、证券大厦、北方金融担保大厦、喜来登酒店等项目正在加快建设 。自主投资2.6亿元建设了现代服务业总部大厦,服装创意产业园二期已竣工,IT产业大厦和大连电子IT产品交易中心已开工建设 , 益嘉广场红星美凯龙已正式营业 。高端服务业迅速兴起 。以大商所为引领的期货、证券、保险、信托等金融服务业快速发展,新入驻大通证券等金融服务企业60多家[28];以东北亚煤炭交易中心为标志的现代物流业快速发展,新入驻大连国际农产品交易中心等现代物流企业40多家;以天河科技创业服务中心为代表的高新技术服务业快速发展,新入驻低碳技术、信息技术、新材料、新能源等高新技术企业58家,实现高新技术产品增加值42.3亿元,同比增长31.2% 。新经济企业加快聚集 。随着新经济发展平台和载体的加快建设,全区吸纳项目、资金、技术、人才迅速涌入的“洼地”效应日益凸显,目前,全区商务楼宇已达50栋,入驻总部性质的企业51家;共引入世界500强、跨国集团分支机构34家 。服务业税收贡献率已达78%,二三产业比重为27:73 。
对外开放增强发展新活力 。全区不断整合优化招商资源 , 进一步提高了招商引资的针对性和实效性 。打造了招商引资新模式[29] 。采取“领导带动、政企联动、全员推动”的招商模式,周密筹划,精心组织,主动出击,先后赴“长三角”、呼和浩特等地举办现代服务业招商主题推介会,尤其是在呼和浩特招商会上,一次性签约项目222个、合同金额405.7亿元,无论是招商规模还是招商成果都实现了历史之最,创造了“沙河口模式”,得到了市领导充分肯定 。推出了招商引资新举措 。出台了《沙河口区招商引资推进现代服务业发展政策措施》 , 确定了东北亚煤炭交易中心、环球金融中心、现代服务业总部大厦、IT产业大厦为重点招商资源,分别制定优惠政策,加大扶持力度,调动了企业投资的积极性,共签约入驻企业213家 。拓展了招商引资新领域 。广联博引,选优引强,多次随省市政府赴外地招商,主动登门拜访广东原创动力、华策集团等大型企业集团总部,积极邀请深圳益田、日本住友、韩国SK集团、新加坡忠源等中外知名企业来区考察 , 共开展中外交流活动100余次 。全年引办外资项目52个,实际利用外资5亿美元;引进内资50.3亿元 , 同比增长17% 。
项目计划书和商业计划书有什么区别一、性质不同
1、项目计划书性质:项目方为了达到招商融资和其它发展目标等目的所制作的计划书 。
2、商业计划书性质:公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标,根据一定的格式和内容要求而编辑整理的一个向受众全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料 。
二、特点不同
1、项目计划书特点:关注产品、敢于竞争、充分市场调研、强大的信息描述、指明行动方针、展现优秀团队、良好的财务预测等,使合作伙伴更好地了解项目的整体情况和商业模式,投资者可以判断项目的盈利能力 。
2、商业计划书特点:几乎包括反映投资商所有感兴趣的内容 , 从企业成长经历、产品服务、市场营销、管理团队、股权结构、组织人事、财务、运营到融资方案 。
文章插图
三、主要内容不同
1、项目计划书主要内容:关于产品经营的可行性计划 。
2、商业计划书主要内容:企业筹资、融资、企业战略规划和实施等各项经营活动的蓝图和指南,以及企业的行动纲领和实施计划 。商业计划书的目的是向投资者介绍创业项目,展示创业的潜力和价值,并说服投资创业项目 。
参考资料来源:百度百科-商业计划书
招商引资说明书怎么写怎样写好招商引资项目说明书
最近接到了一些计划参展的客户送来的项目说明书,这些说明书中普遍存在一些问题 。
首先 , 国内的地区、企业项目说明书表述过于模式化 , 千篇一律 。
招商引资首先是要让项目吸引人,要让投资方看到投资前景,认识到有个良好的适于投资的环境,特别是对投资风险的论证 。这也就是说一定要站在投资方的角度去编制项目说明书 。
其次 , 项目特色也是被忽略的地方 。
很多很有特色的项目在项目说明书中并没有将特色反映出来,于是,最突出的"投资额"和"回收期"就在投资方眼中变得生硬了 。
再次 , 很多旅游、文体、轻工、环保项目欠缺创意和包装 。
这类都是融精神和文化在内的项目 , 可以说需要的是富有灵感的创意,需要招商引资前做比较详尽的准备 。参加展览会目的是什么?第一要吸引对方注意力,第二要有实际的收获 。如果你的方案引起了对方的重视,即使在展会上没有立刻见效 , 在今后的接触中同样有可能达到目的 。
所以建议参展企业在写项目说明书时参考以下几点:
1、项目说明书强调亮点和特色 , 请专业人士协助撰写更好 , 不要模式化;
2、项目说明书要有强烈的市场意识和回收保证;
3、不要笼统的表述投资环境,最好是针对项目本身与投资环境的论述;
4、可以提出一些意向性项目,比如:产品的二次开发、技术的升级、海外市场的提供、品牌的使用、工业设计等等,还可以无形资产及知识产权作为项目的交易;
5、除了文字以外 , 图片、实物以及声光电技术都可以运用到展示当中,但如果是招商不宜太豪华、复杂;
6、一些希望出口的商品,如:资源、原材料、土特产、日用品等,企业除了直截了当地寻求海外市场和海外客商外,还应现场委托外贸企业提供专业性服务,并提供用于国际标准的产品说明书 。另外企业即使委托了外贸公司自己也要参展 , 因为现场的接触很必要;
7、国内地区可以从传统产业系统的角度提供项目方案,比如一些已失去竞争力的粮油副食网点,小型商贸网点和一些服务型企业网点 , 这些产业网点对以华商为主的海外客商具有相当吸引力,也是他们非常熟悉的业务 , 所以成功率较高;
8、国内企业应更重视与展会组织方的合作 , 要尽可能利用其承办方的优势为自己提供各种服务,加强参展前的联系和撤展后的联系是十分必要的 。招商引资也好,
招商策划 包含哪些内容??招商策划是运用招商人员的知识和智慧 , 筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动 。
招商策划是招商过程的第一步 , 那么,招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标 。只有目标确立了,策划工作才能做到有的放矢 。
确定目标包括三个方面:
第一,要达到的目标是什么;
第二,围绕目标进行随后的一切工作;
第三 , 目标是否得到实现 。
比如,要策划一次海外的新闻发布会 。在策划过程中,首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会 , 我们或者是要让世界了解我们的投资环境,了解我们的优惠政策,提高我们的知名度;或者是推出多少项目 。目标确立之后,随后要围绕目标搜集各种资料,制定各类方案,最后检查目标是否得到了实现 。
招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息,获取情报 。信息收集对招商工作来说,显得尤为重要 。从一定程度上来说,招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程 。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广,就有可能获得较多的招商机会 , 取得较好的招商成绩 。如果信息闭塞 , 与外界交往甚少 , 要想招到较多的项目是不可想象的 。因此 , 在招商策划中,收集资料、获取信息是非常重要的一环 。
收集信息时要把握如下几个要点:
第一,既要注重信息的针对性,但也不要放过信息的广泛性 。如我们策划新闻发布会时,事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息,但也不要放过附带而来的一些资料及信息 。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获 。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例 。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的 。
第二,要注意改进收集资料、获取信息的手段 。信息瞬息万变,信息交换日益频繁 。信息流量不断增加,获取信息的方式也在不断更新 。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息 。
第三,要对信息及时加以处理,并提高加工处理信息的能力 。信息是有时效性的,一定期限内信息才有价值,过时的信息是一钱不值的 。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力,对信息进行深加工,从而使信息的价值量大增 。
关于房地产招商方面的书籍【项目招商书_招商引资的书籍】1、《商业地产招商运营--范本·案例·策划·工具》
商业地产规模大小不一,有大有小 。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,主要以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业房地产而言 , 大多数项目依然采取租金回收的方式 , 但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式 。基于此,编者王高翔等在多年探索的基础上 , 做出了一套适合商业地产从业人员和策划人员使用和借鉴的管理工具书 。《商业地产招商运营》则主要侧重于商业地产项目招商、商业地产模式、营销推广、招商现场管理、招商谈判、招商人员管理、商业地产日常管理 。
2、《招商定输赢——商业地产招商实用教程》
商业地产项目操盘指南(从定位规划到招商运营的开发实战)》由天火同人工作室编著,本书开篇主要介绍商业地产基础知识(概念、业态类型),而后着重阐述如何做不同业态项目定位、如何做商业规划设计、如何完成招商运营 。本书分析多家地产名企运营模式,点评了数个国内外商业项目,理论与案例分析相结合,图表化展示了企业在项目操盘过程中应运用的方法和避免出现的错误 。本书既是商业地产初级入行人员的操盘案头书,也是地产企业进行培训的专业教材 。
3、《商业地产操盘攻略系列--商业地产招商招租与销售代理》
随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大,大量房地产企业投资转向商业地产 。但是,商业地产过热的背后却暗藏风险,商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险 。作为商业地产开发商,对于产品结构的调整,必须通过错位经营和类别化特色来提高产品附加值 。同时,还要提升管理者的战略规划、设计思路以及运营模式、经营水平、服务质量 。
4、《商业地产招商正论》
作品紧紧围绕井喷式商业地产这一现象,针对长期困扰商业地产发展的“招商难”问题,从思想、战略、操作层面、执行力、内外因等多方面、多层次、多角度,全面系统剖析“招商难”问题,找对症结,提出解决方案,是首部中国商业地产操盘战略工具书 。
5、《招商定输赢:商业地产招商实用教程》
招商难已经成为商业地产开发的一大瓶颈,在实际操作中能参考的资料少之又少,招商人员缺乏专业有效的指导 。蒋珺和姜新国编著的《招商定输赢》集20年的从业经验和专业研究的成果,从招商条件分析,顺延招商策略、方案、组织、实施的逻辑 , 细致写来,环环人扣,具有很强的实战性 。《招商定输赢》全书共分五篇,第一篇为招商工作的原理;第二篇为招商业务研究;第三篇为招商的筹备工作;第四篇为招商行动;第五篇为招商活动参考文件样本 。书中观点、方法、工具、引用实战的范例、实用的商业企业名录一应俱全,对从事房地产、商业地产、商业行业人士均有很强的参考和实用价值,是招商人员的必读必备书目,也可作为商业地产行业的专业教材 。
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