学区|趋势已定，宁波这几类房子可以卖了二手房|楼市|楼盘

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关于资产配置，江湖上一直流传着一个经典理论——不要把鸡蛋放在同一个篮子里。这个理论近年来受到了越来越多的挑战，挑战者的观点截然相反，他们提倡把所有资金集中在优势资源上，以搏取超额回报。那种每个篮子都放几个鸡蛋的做法，最终得到的只会是最平庸的回报。
谁对谁错？
只有小孩才问对错，成年人的世界只有合适不合适。

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在老司机看来，不同的阶段应该运用不同的策略：在楼市刚刚启动的初期，如果采用多篮子策略，可能回报真的很平庸，如果集中投资在优质品类上，回报率肯定要高得多；但如果楼市处于调整阶段呢？这时候集中资金打一个品类，碰到调整，有可能就会遭受比较大的损失。相反采用多篮子策略，东方不亮西方亮，最终的收益就会稳健得多。
每个投资人都有自己的强项，有人善于进攻，有人善于防守，既想涨得快又要能抗跌，这样的产品很难找。
当前宁波楼市处于一个什么阶段呢？我想共识已经形成了，那就是“调整”。
在调整的楼市中，进攻的机会比较少，防守是需要优先做好的功课。
也就是说，投资人要适度减持不抗跌的产品，择机买入一些相对稳健的产品。对于多套房的投资者来说，更是如此。
就目前看，宁波哪几类产品最不抗跌？
1、高价次新房。次新房的价格目前普遍高于新房，有些板块还高得离谱。次新房有即买即住的优势，但交易税费比新房要高得多。如果这个板块新房不稀缺，或者整个宁波市场上这类产品不稀缺，那么价格高高在上的次新房，后面就绷不住。哪些次新房比较稀缺呢？南部商务区和东部新城真正有品牌、有品质的顶级豪宅。
2、远郊投资盘。在调整市中，远郊楼盘很容易凉透，相信个别板块大家已经看到了。所谓凉透就是有价无市，市场上没有客户，无论新房还是二手房，客户彷佛一夜之间消失了。
这就是老司机常说的缺乏基本盘，以前市场好的时候靠外来投资者，市场一冷外来投资者不来了，本地又没有客户，一下就凉透了。
3、郊县楼盘。尽管宁波楼市已经显现出调整迹象，但余慈楼市火爆依旧，这种火爆经得起时间检验吗？没有奇迹，没有例外，郊县楼盘的调整一定会来，而且比市区楼盘更彻底。
至于郊县的乡镇盘，如果镇上企业多，盘量少，或许问题还不大，如果乡镇上连片开发，最后死得要多难看有多难看。
4、40年公寓。这个二十年都付不起的阿斗，每次牛市都是卖出的好时机，等行情一过，又会陷入要么卖不掉、要么便宜得想哭的境地。
40年的豪宅会不会是个例外？真正的豪宅可能是，但伪豪宅太多了。
5、老破小（大）。前不久老司机专门写过一篇《原市中心的老破小（大），是价值股还是垃圾股？》来专门探讨这个话题，我认为老破房屋的主要问题是跟不上新时代客户需求的提升，逐步都会进入一个淘汰的序列。6、学区房。按理说学区房是最抗跌的品种，老司机为什么会提它呢，因为学区房的风险不是来自于市场，而是来自于招生政策。今年以来，决策部门的决心日益坚定，就是要剥离学区房的投资属性，传统的学区房可能即将步入一个“多事之秋”。

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说完这些不抗跌的品种，是不是手头持有这些品种的都应该卖掉呢？想得美！现在要卖掉上述几类房产，难度已经不小了，次新房要降价，远郊盘和郊县盘可能没人接，40年公寓更没人要，老破和学区房同样面临着价格压力。不同的投资者心态也不一样，资金紧张的急着要回款，那么肯定是什么好卖先卖什么，以解燃眉之急。长期投资的则可以悠哉游哉，甚至摒牢一个价格等着有缘人上门。对于诚心想卖的投资客，只要有盈利就可以积极考虑，别说什么前两个月价格更高都没卖，错过了就是错过了。从调整周期来说，现在可能刚开始，最短也会持续到年底，现在是成交量跌得厉害（二手房），持续低量三个月之后，普遍性的价格松动就会到来。现在虽然不是最高，但还处在一个相对高位，卖掉也是划算的。