(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后 , 向特定权利人发放的权属证明 , 房产证的内容应与登记簿的内容相一致房产证与房产登记簿 , 房产证与证券的关联与区别 由于房屋是重要的不动产 , 与之相关的交易活动极为普遍 , 因而房产证在交易活动中得到广泛的运用 。但在目前的实务中 , 对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多 , 归纳起来主要有两类:其一 , 颠倒房产证和不动产登记簿的关系 , 以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证 , 登记簿只是房产证的档案 。
例如 , 在实务中判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时 , 以为是否持有房产证就是根本依据 。其二 , 混淆证书与证券的性质 , 以为房产证具有证券的性质与作用 , 可以代表其上记载的房屋所有权 。
例如 , 在房屋买卖中 , 以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力;或者在房屋抵押中 , 以为房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力 。按照我国现行的房屋所有权登记制度 , 房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法 。
在以房屋为标的物的交易活动中 , 以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等 , 须经登记始发生物权法上的效力 。所以 , 房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准 。
房产证作为一种证书 , 虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实 , 但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性 。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致 , 房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力 , 而只能成为向登记机关请求确权的证明文件 。
如果登记簿上未作变更 , 房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力 。例如 , 在房屋买卖时 , 房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果 , 房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由 , 主张其已经取得房屋所有权 。
房产证遗失后 , 房屋所有权人并不因此失去房屋所有权 , 权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利 , 并可要求机关根据登记簿上的记载补发房产证 。可见 , 房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用 。
所谓“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定 , 实际上颠倒了房产证和不动产登记簿的关系 , 误解了物权公示的原则、意义和适用规则 。房产证也不具有代表房屋所有权的功能 , 这一点与证券大不相同 。
同是书面凭证 , 证书与证券在性质上的主要区别是:证书仅仅是证明法律事实的书面凭证 , 房产证作为权利证书 , 只能证明特定房屋所有权归属于谁 , 而不能代表其上记载的权利;证券不仅能够证明权利的归属 , 如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证 , 亦可充分证明其拥有证券上的权利 , 而且还能代表其上记载的权利 , 移转交付证券即产生权利移转的效力 。当然 , 在与房屋有关的交易活动中 , 房产证还是能够起到一定的证明作用 。
但是 , 房产证所起到的只是初步的证明作用 。在房屋买卖的缔约过程开始时 , 欲出卖房屋的一方出示房产证 , 可以初步证明自己是房屋所有权人 , 有关的缔约谈判可以据此展开 。
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