土地出让合同_土地出让金如何征收印花税 _生活经验

国有土地使用证与土地使用权出让合同有什么区别?1、概念不同
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理对象主要是各类规划区内的房改房和经济适用房。
土地使用权出让合同指的是市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。
2、特点不同
《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
土地使用权出让合同具有以下特点：
第一，土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。
第二，土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。
第三，土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外的企业法人。第四，土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。

文章插图
扩展资料：

土地使用权出让合同的订立主要涉及订立前提、订立主体、订立原则、订立方式、订立内容等几个方面的问题，以下逐一述之。
(一)订立前提
根据《城市房地产管理法》的有关规定，土地使用权出让合同的订立必须符合如下前提条件：
一是必须有可供出让的国有土地，在城市规划区内的集体土地须经依法征收转为国有土地后方可出让；二是必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划；三是必须经有批准权的行政管理机关审批，方能由土地管理部门实施出让。
(二)订立主体
《城市房地产管理法》第14条第2款规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”
由此可见，土地使用权出让合同的订立主体，一方是市、县人民政府土地管理部门，另一方是土地使用者(具体包括法人、非法人组织和自然人) 。
(三)订立原则
土地使用权出让合同作为一种兼具行政和私法双重性质的合同，同时受到公法和私法双重法律原则的约束，其既要遵循公平原则、自愿原则、平等原则、合法原则、合意原则、等价有偿原则、契约自由原则，又受到法律优先原则、法律保留原则、信赖保护原则、比例原则、公益原则等公法原则的约束。
(四)订立方式
《城市房地产管理法》第12条第1款规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”第14条第1款规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。”
由此可见，土地使用权出让合同必须采用书面形式。采用书面形式可以使出让方和受让方的权利义务明确具体，便于双方履行合同，有利于减少和防止合同争议纠纷的出现。
(五)订立内容
土地使用权出让合同的订立内容主要包括：
第一，土地使用权出让金及其缴纳方式和期限；
第二，出让土地的用途、使用年限和条件；
第三，出让的土地及其交付；
第四，出让土地的开发利用；
第五，出让土地使用权的转让、出租、抵押和作价出资；
第六，出让土地使用权年限届满的处理；
第七，出让土地灭失的处理；
第八，情事变更情况的处理；
第九，违约责任；
第十，争议纠纷的解决；等等。
参考资料来源：百度百科-土地使用权出让合同土地出让合同模板？土地出让合同要国土局审批.才可使用.否则要罚款和没收.
土地出让合同契税是多少土地出让合同契税按成交价格的3%缴纳。
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。

文章插图
扩展资料
一、新征耕地环节
1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
2、契税。按成交价格的3%缴纳。
3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。
4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
二、土地出让环节
1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。
2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
参考资料来源：百度百科-土地交易
土地出让协议书怎么写
最低0.27元/天开通百度文库会员，可在文库查看完整内容>
原发布者:鑫淼数据
编号:___________________可编辑可打印，也可以直接使用，欢迎您的下载土地转让协议书范本甲方：____________________乙方：____________________签订日期：____年____月____日甲方：___________________乙方：___________________丙方：___________________经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：_______________一、地块概况1、该地块位于__________ ，土地面积为__________平方米(折__________亩) 。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。二、转让方式1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________ ，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：_______________第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：_______________双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：_______________在乙方签订国有土地使用权
该土地使用权出让合同有效吗【问题】
2005年5月，某企业到某市投资，为建设厂房与某市开发区管委会签订国有土地使用权出让合同。某企业随后到某市国土资源管理部门办理登记手续，却被告知其与开发区管委会订立的土地使用权出让合同无效，某企业认为土地使用权出让合同是民事合同且已支付了出让金，该合同是有效的，遂向法院提起诉讼。
问：1.国有土地使用权出让合同是否为民事合同？
2.某企业与某市开发区管委会签订的土地使用权出让合同是否有效？
【分析】
本案主要涉及国有土地使用权出让合同的法律性质、土地使用权出让的主体以及土地使用权出让合同的效力三个方面的问题。
（1）要明确的是国有土地使用权出让合同的法律性质。《城市房地产管理法》第七条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让行为虽然具有一定的民事法律行为的特征，但国家与用地者在出让过程中表现的是一种行政法律关系。从法律本质上讲，土地使用权出让是一种行政许可行为，是国家特许某些当事人享有特定地块的土地使用权的行政行为。土地使用权出让合同是土地行政主管部门与相对人协商，对双方在土地行政管理中的权利、义务进行约定，行政主体在合同的订立或执行过程中起主导作用，双方当事人之间形成的是行政法律关系。通过签订合同，双方当事人设立、变更、终止的是行政上的管理和被管理关系。在执行合同过程中，行政主体可以根据实际情况的变化提出修改、中止或撤销已经订立的合同，以便于符合所要达到的行政目标的要求，而另一方当事人则没有这种权利。
（2）根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让合同的出让方为市、县人民政府土地管理部门，其他部门无权出让。但由于以往土地市场管理不规范，特别是对各类开发区内的土地管理缺乏有效措施，导致了一些开发区的国有土地出让呈现无序状态，开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。针对这种情况，最高人民法院2005年6月22日出台了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），明确了土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，土地使用权出让合同的订立与履行由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。
（3）关于合同的效力问题，《解释》对开发区管委会订立的土地使用权合同效力认定作出区别对待的规定。《解释》根据《合同法》的规定，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，对今后土地出让行为给予有效规范。但考虑到我国目前的实际情况，对开发区管委会遗留下的为数不少的出让土地问题，仍采取一定的补救手段，即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。同时，为防止追认手段的滥用，有效规范今后的土地出让行为，对追认的范围限定在《解释》实施之前的情况，《解释》实施以后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。宗地图就是土地出让合同的说法是否合法？宗地图是出让合同的附件，标明了出让土地的四至范围
土地出让金如何征收印花税土地出让金按照万分之五的税率征收印花税。
根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)规定:"对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税" 。因此,土地改变性质补缴的土地出让金合同,应按规定补缴印花税。
按照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则以及相关文件的规定，从2006年12月27日起，纳税人签订《国有土地出让合同》支付土地出让金应按照“产权转移书据”税目，按照万分之五的税率征收印花税。

文章插图
扩展资料
土地出让金计算方法
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
参考资料来源:百度百科▬印花税
【土地出让合同_土地出让金如何征收印花税】