违约金的法律规定房屋租赁合同违约金的法律规定( 二 ) _经验知识

(1)法律上或者事实上不能履行。比如：债务人破产的；合同标的物在合同成立后成为法律规定的禁止流通物的。
(2)债务的标的不适于强制履行（如演出合同、委托合同等具有人身专属性合同）或者履行费用过高.（如为完成加工合同必须专门进口设备，所花代价远远超过合同上收益）【注意】不能强制履行的行为，只能请求赔偿、支付违约金。
(3)债权人在合理期限内未要求履行。

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3、标的物是特定物的，因其灭失而履行不能的，债务人免于实际履行的责任，债权人可要求债务人通过其他责任形来承担违约责任。
4、迟延履行主要债务，可行使不安抗辩权，经催告后在合理期限内仍不履行的，可解除合同。
5、履行拒绝：①默示:可行使不安抗辩权，经催告后在合理期限内仍不履行的，可解除合同。②明示:可不经催告径直解除合同。
（二）法定损害赔偿金——补偿性损害赔偿
1、完全赔偿原则：①实际损失；②可得利益的损失；
2、补偿性损害赔偿的限制：①可预见规则；②减损规则；③损益相抵；④过错相抵。
法定损害赔偿应遵循以下原则:（1）完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失，后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益;（2）合理预见规则。合理预见规则不适用于约定损害赔偿;（3）减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。
（三）法定损害赔偿金——惩罚性损害赔偿
1、《消法》55条：①欺诈，商品价值的3倍，不足500按500；②明知有缺陷，造成他人死亡或重伤，所受损失2倍以下。
2、《食品安全法》148条：明知不符合标准的食物，10倍或损失3倍，不足1000的按1000算；
3、《侵权责任法》第47条：明知是缺陷产品，造成他人死亡或伤害；
4、商品房买卖违约构成要件
（1）商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者被解除；
（2）出卖人系房地产开发企业（若出卖人非房地产开发企业，不适用）
（3）以下6种情形商品房的购买者有权主张已付房款1倍的惩罚性赔偿责任：
①一房二卖；②合同成立后，未告诉买受人，将房屋抵押；③没有取得或提供虚假房屋预售许可证；④故意隐瞒房屋已抵押的事实；⑤故意隐瞒房屋己卖给他人或为***补偿性安置房事实；⑥面积误差绝对值超3% 。
（四）减价请求权
1、减价请求权属于违约责任形式中的一种，是指在双务有偿合同（主要是买卖合同）中，如果一方当事人交付的标的物具有质量瑕疵，对方当事人可以向其承担减少价款的违约责任。
2、通说认为减价请求权系形成权，买受人主张该权利无须得到出卖人的同意。

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3、具体减少多少价款，不属于形成权，而是适用法定标准。若双方有约定的按照约定，没约定的，减少的数额为“符合约定质量标准的标的物于交付时的市场价值”减去“具有瑕疵的标的物于交付时的市场价值” 。
【注意】减去“具有瑕疵的标的物于交付时的市场价值” 。①时间点是“交付时；②是市场价值，而不是当事人的主观价值。
4、若给付的标的物具有质量瑕疵，非违约方享有请求违约方承担减少价款责任的权利。此权利的行使需注意其两要件：①因标的物具有质量瑕疵，从而使标的物价值因该瑕疵而减少；②买受人在主张该权利之前已经履行了及时检验并通知的义务。

违约金的法律规定 房屋租赁合同违约金的法律规定( 二 )

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