违约金的法律规定房屋租赁合同违约金的法律规定 _经验知识

2017年第034期——每日重点考点违约责任（3星考点）
一、违约责任的基础知识
1、概念：
违约责任即违反了合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,依照法律规定或者合同的约定所应承担的法律责任。
2、特点：
（1）违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任；
（2）违约责任具有相对性，即违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的第三人，不负违约责任；
（3）违约责任具有补偿性；
（4）违约责任的可约定性：根据合同自愿原则，合同当事人可以在合同中约定违约责任的承担方式、违约金的数额等，但这并不否定违约责任的强制性，因为这种约定必须在法律许可的范围内。
3、违约责任的免责
（1）免责条件，即法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。
我国法律规定的免责条件主要有：①不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。②货物本身的自然性质、货物的合理损耗。③债权人的过错。
（2）免责条款。
免责条款，就是当事人以协议排除或限制其未来责任的合同条款。免责条款是合同的组成部分，是一种合同条款。并且，免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，也不允许法官推定免责条款的存在。
二、违约行为的形态
（一）预期违约
预期违约，即在合同履行期限到来之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的行为。预期违约分为明示违约和默示违约两种形式。
1、明示违约指在履行期届至前，债务人无正当理由明确肯定地表示其将不履行合同义务的违约形态。
2、默示违约是指在履行期届至前，债权人有明确证据证明，在合同履行期届至时，债务人将不履行或者不能履行债务，且债务人拒绝提供相应担保的违约形态。
（二）实际违约
实际违约是指在债务履行期届至后，债务人无正当理由，未全面适当地履行合同义务的违约形态。实际违约包括：
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1、不履行，即完全不履行，指当事人根本未履行任何合同义务的违约情形。从不履行的原因看,既可能是当事人虽然能够履行但是拒绝履行,也可能是当事人不能履行债务。
2、迟延履行是指合同当事人违反了合同规定的期限，包括迟延给付与迟延受领。
迟延给付是指债务人在履行期届至之后，能够按时履行而未按时履行而构成的违约形态；迟延受领是指债权人未对债务人的履行进行及时受领而构成的违约形态。
3、不适当履行即指虽有履行但履行质量不符合合同约定或法律规定的违约情形，包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指一般所谓的履行质量不合格的违约情形。加害给付是指债务人因交付的标的物的缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。另外，债务人未按合同约定的标的、数量、履行方式和地点而履行债务的行为，主要包括部分履行行为、履行方式不适当、履行地点不适当以及其他违反附随义务的行为，这些也应当属于不适当履行。
三、违约责任的具体承担方式
（一）实际履行
实际履行又称继续履行，是指合同的一方当事人未履行或者未全面履行其合同义务，构成了违约，合同的另一方当事人可以要求其按照合同的规定继续履行其义务。【注意】不能和解除合同同时适用。
1、金钱债务的实际履行：不存在履行不能的情况。
2、金钱之债或者种类物之债的债务人不履行的，非违约一方可要求违约方实际履行，但是以下三种情形例外：

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