魔法门|地产营销实战经验分享——4要素教你玩转拿地（上）( 三 ) 育碧|3a游戏

第一，市场的进入性指标

（1）政策环境
我们准备进入的城市是否容易，有些城市我们可能看起来就是觉得不错，想进去，但是可能当你真正进去的时候，也许你会发现这个里面就是个坑，因为你不了解这个城市到底什么特点。
政策包括一些购房政策，包括地方的开发的法规政策呀、是否限购，或者限购政策如何。
他的贷款利率啊？
这个我们是可以看到这个城市竞争化的一个程度。
重点说一下限购，我对其的理解是，当政府出来政策的时候应该是说明这个地方的房子还会涨，越出限购政策，越应该积极去买房子这个对于购房者，那么对于开发商来说也是一样的啊！政策有时候其实是一把指挥棒！
基本上出了政策以后，就是拿地的一个机会，在政策出来之前，那么这个时候我们应该是恐惧。
（2）土地的操作难度。
通过分析多个项目，从拿地到开发时间的周期，周期越短，它开发的时间越短，说明这个城市的额市场化程度是越高，土地的操作性也是越容易的，项目的开发速度，说明了这个市场的健康程度。
那么这个工作怎么做呢？
其实我们在进入进入这个城市前，我们就可以去看一下这个城市的其他的开发商，他们的开发周期和速度，避免掉进坑里面，
（3）企业竞争格局
未来这个市场的竞争，特别是这个城市、区域，对这个城市进入房企的分析。
企业的竞争格局，就是你可以看这个城市进入的百强企业有多少，我们现在一般是看百强，其实有了好多好多城市，我们应该看前50强啊，若是大牌云集，说明这个城市包括这个区域，大家都是非常看好，因为同行都在研究这些东西，市场化水平也非常高，
（4）拿地的规则，正确理解不同城市
这个我觉得是应该是可进入性的一个重点，就是这个城市的游戏游戏规则到底是什么样子的？
比如北上广，我的理解是空间非常有限，基本上很难拿到地，现在能在北上广拿地的开发商基本上都属于国企一类或者top10的企业。
那么稍微次一点的，就是重庆，武汉、郑州这些二线城市，竞争也是非常激烈的，
可能如果要拿地，就要与当地的土地控制者进行联动啊，共同参与开发，这个还有可能去拿到地，如果是硬拍基本上不可能，因为即便是拍了那个地也不一定会是你的，或者说要付出的代价。（典型代表，比如郑州、武汉）
第二个就是市场成长性评价指标体系；

这个是从市场的这个层面来分析，包括这个地区的生产总值，人均gdp ，人均固定资产投资额以及城镇居民可支配收入这几个层次去分析。
还有就是从这个城市的人口的增长率和和迁入人口增长率的这个方向去看，那么这个是我们研究的一个重点，
其实，房地产观察今天我们判断这个城市是否可进入最核心的就是看这个城市的人口，那么人口首先是人口总量啊，近5到10年，他的一个涨幅分析，这个我们可以判断出这个城市的城镇化的这个速度，
第二个就是整体市场的这个供需比啊，就是这个城市的住房，销售包括这个城市的竣工量。这种供需比，判断这个存量库存是否大，然后去化周期到底如何。
这个区域市场的供需比分析，这是同理，所以核心的指标就是人口输出和输入，要判断这个。可以初步判断，这个城市是否具备吸引力的一个关键，只要把这个数据弄清楚后，我们初步基本可以判断这个城市是否值得去进。