地铁集团房地产「突然发现好多地铁公司开始做起了房地产」( 二 ) _突然发现好多地铁公司开始做

地铁公司最大的优势是什么，当然是修地铁
所以通过开发铁路上盖及周边土地，以商业原则经营铁路来获得所需资金，这就是香港地铁发家致富的原因所在
听起来好像并没有什么特别的
但是在这套逻辑下还有一个隐藏概念：香港地铁买得是“没有地铁情况下”的地价
打个比方，香港地铁一边修着地铁，一边看上了地铁边上某块好地，大手一挥花100亿买下这块地
地到手了，香港地铁便拿着这些地再去招商，建商场、建住宅，这时候这块地便成了“有地铁情况下”的地价了，稍微一升值， 100亿变150亿，钱这不就来了
更长远点看，甚至还可以和发展商按协定比例摊分物业销售、租赁的利润，这样一来，建成以后的物业还能继续赚钱
所以说香港地铁为什么这么强，因为它把地产开发和地铁修建结合到了极致
比如收租金，香港中环国际金融中心，这栋港交所和金管局总部所在的大楼就有港铁集团的股份

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即便是疫情之下，其租金仍高达每月每平方米1500港币
算下来，一层2000平米的办公区，一个月的租金就能在深圳盐田买一栋50平米的房了
又比如卖住宅

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曾创下32000一尺天价（约28万/平），号称“世界最贵住宅之一”的凯旋门
甚至还可以卖车位

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2013年起，港铁开始拆售港铁沿线车位赚钱，比如沙田溱岸8号的车位，当年以188万创下新界最高售价
我们曾经说过，港企是最懂赚慢钱，最稳健的房企，这句话，放在香港地铁上同样适用
根据港铁集团2021年年报显示，香港地铁去年一年内就建设了2万个住宅单位和两个大型商场项目，而原来的港铁就有14个商场，11.4万个住宅单位
即使在2010年以后，香港地铁已经更多从建设过渡到了运营主导阶段，“轨道物业”模式也逐步退出历史舞台
但不可否认的是，该模式在今天仍然为香港地铁带来了可观的收入，甚至在关键时刻帮助它转亏为盈
更重要的一点，香港地铁的成功，也带动了内地城市地铁公司对地产的看好
而其中学得最好的优等生，就是深圳地铁了
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靠着做副业，成为内地赚钱最多的深圳地铁
我们先看一张图

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2022年1-8月的深圳房地产企业销售业绩榜里，在一众耳熟能详的地产公司里，出现了一个稍显陌生的名字
深铁置业
销售额175亿元位居第二，销售面积27万平排第三，成绩着实有点亮眼
而这家公司就是深圳地铁旗下专门负责房地产开发业务的子公司
光是2021年深圳第三批集中供地，深圳地铁就豪掷179亿元拿下5宗地，看起来深圳地铁是确实打算在地产界撸起袖子大干一场了
一个副业能发展成主业，只能说明这个副业足够赚钱

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2020年，深圳地铁净利润高达111亿元，接近当年其他20城净利润之和的1.7倍
第二名武汉16.7亿元的净利润，也就差不多是深圳的零头，即使是2021年，深圳地铁也是第一
根据深圳市地铁集团公司的年度报告，公司年营收在过去十年里增长了20倍，一度突破200亿元
有趣的是，深圳地铁近5年的收入里，超过一半来自“副业”