退税如何计算退税的计算( 二 ) _经验知识

3.购买新房时合同中的房价
通常来说，安省的新房购房合同中的房价并不是真正意义的“房价” 。合同房价是原始房价加上HST减去省和联邦退税。也就是说，合同房价假设购房者会符合业主自住的标准。
如果在公寓建好，产权交割时买房者不打算自住，那么买房者需要在过户时，需要向开发商补交HST退税。如果是投资房，并且符合至少出租一年的要求，房主可以在房子过户后向政府申请以上提到的投资房屋的退税。
三、加拿大出租物业报税须知
与出售自己居住的主要自用住宅和非主要自用住宅不同，出租物业（Rental Properties）的税务问题较自用住宅复杂得多。作为一个加拿大的税务居民，需要考虑的出租物业税务优惠以及政策相对而言比较多，不仅要留意每年的出租收入／损失，还要注意较后出售出租物业可能会有的资本利得税务问题。
1、出租收入或损失（Rental Income or loss）
如果屋主将自己的一间或是多间房屋出租，或是独立的出租物业，那么屋主就需要在申报所得税时申报相关的出租收入或损失。
这也包括屋主在加拿大境外的出租物业。如果屋主在加拿大境外的出租物业***值超过$100,000，别忘记填写海外资产申报表T1135，注明出租物业的成本和每年的出租收入。
对于出租物业，大家较关心的就是哪些费用可以从出租收入中扣除。加拿大税法规定，任何合理的、为了维持出租物业正常运作的费用都可以从出租收入中扣除。这些费用包括：房屋贷款利息（不包括本金）、物业税、房屋保险、维修费、物业管理费、电费、取暖费和广告费。
如果屋主支出的费用高于当年的出租收入，还可以抵扣其他的收入，比如工资收入。如果屋主当年的支出费用大于其当年的出租收入和其他收入的总和，亏损超出部分就是非资本损失（Non-Capital loss）。
例如，你有一套出租公寓，2015年全年只出租了6个月，其它6个月公寓在进行大修。你2015年的出租收入为$6,000，支出为$30,000（包括大修费用），工资收入为$12,000 。2015年的非资本损失是$12,000，这个非资本损失可以往前倒推3年（2012、2013、2104），抵扣你前3年的收入，或是往后递延20年（2016-2035年），抵扣你后20年的收入。
但是，这里值得注意的是，如果你一直都申报出租物业亏损，税务局有可能会拒绝你申报的出租亏损。
如果你只是将房屋的部分出租，那只能抵扣和出租部分相关的费用。
比如，屋主将独立屋的地下室出租，如果地下室的面积是独立屋总面积的1/3，屋主就只能抵扣1/3的房屋贷款利息、物业税等等。如果费用是跟出租物业直接相关的，可以100%抵扣。比如说为了找到租客而产生的广告费，可以100%抵扣。
还有朋友问，“我将房子租给亲戚住，因为是亲戚，我只收一半的租金，这样就产生了出租亏损。那我的出租亏损可以抵扣其他收入吗？”答案是：不可以。加拿大税法规定，如果你将物业以低于市场价出租给朋友或是亲戚，所产生的出租亏损不可以抵扣其他收入。
另外一种很常见的情况是，一套物业你较初是自住，后来买了另一套物业，原先的那套改为出租。
举例来说，你在2005年买了套公寓自住，2010年又买了独立屋。同年你全家搬到独立屋去住，并将公寓出租。这种情况，我们称之为“改变用途”（Change in Use）。严格来说，在你将公寓改变用途（从自住房改为出租房）的那年，在税法上适用于“视同售出”的情况。这种情况较为复杂，请咨询会计师。
很多人可能不知道，租金收入也可以纳入你的所得，如同工资收入一样可以用来增加你RRSP的供款额度。

退税如何计算 退税的计算( 二 )

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