退税如何计算退税的计算( 三 ) _经验知识

另外，请大家保管好所有跟你的出租物业有关的费用收据，并且在收据上注明是什么费用、为什么会产生这个费用。这些信息将会帮助你在每年申报出租损益时，快速判断出哪些费用是合理的费用，可以用来抵扣当年的出租收入。
如果大家有任何问题，请让会计师帮助整理及纪录与出租业务相关的凭证，以确保所有的信息都完整和正确。
2、出租物业售出时产生的税务问题
举例来说，你2010年购入一套公寓用来出租，成本是$350,000，2015年以$420,000售出，售出时产生相关的费用共计$10,000 。
如果在公寓出租期间，你并没有为公寓提取折旧（Capital Cost Allowance），较后出售时所产生的资本利得是你的售价除去成本和销售支出的部分——$60,000（$420,000-$350,000-$10,000）。同年，你需要将资本利得的50%，也就是$30,000按照当年的个人所得，认真缴税。
四、资本升值税（CapitalGain Tax）
近年来，加拿大楼市的火热情况吸引了少投资者纷纷大举进入，同时也引来了加拿大税务局CRA的关注。据悉，仅仅是2015年4月，加拿大税务局对41家地产买卖进行审计并追讨回100万的税款。目前，税局还在追查一些地产交易，相信还会有更多的人会面临更高的税单。

文章插图
知名税务专家Jamie Golombek称，炒房收入不应该视为“资本升值”（Capital Gain），而应该视为“营业收入”（Business Income）而征税。两者的差别是资本升值收入的50%为应税收入，而营业收入100%为应税收入。虽然加拿大税法并没有详细的收益区分标准，可税务法官可以以物业性质，持有时间长短，交易频率和交易数量，是否对物业有装修，和购买该物业时的用途和目的等判定。若法庭认定纳税人主要目的为短期投资收益等，纳税人则应该按“营业收入”100%申报应税收入并纳税。
根据加拿大现行纳税法，所有非自住房的交易都要交税且默认为资本升值税，今天我来给大家介绍一下资本升值税。
1、什么是资本升值税？
资本升值税叫Capital Gain Tax，是个人所得税的一部分。凡变卖动产或不动产之所得，都必须要申报，若亏损，可等来年与新的所得相抵消。自住房出售是免资本升值税之说，指的是房屋在你居住那些年里增值的是免税的，而不是说只要住在那里就免税。比如我去年住在我的房屋A里，A在去年的增值就免税，我今年住在房屋B里，房屋B今年的增值就免税，房屋A还是要交税。
2、谁需要缴纳资本升值税？
根据加拿大税法，缴纳资本升值税是每个加拿大公民，加拿大永久居民，海外投资者需尽的义务。若不报税或逃税，税局可开出罚单令其补税并缴纳罚款。
3、卖房后需要缴纳多少资本升值税？
您需要计算出房产出售后获得了多少利益，加拿大房产资本升值税的具体算法是：房产出售价格－房产购入价格－各种费用（律师费、土地转让费、地产经纪费等）＝房产增值价格。房产增值价格的一半需要交税，约为其价格*25% 。
4、先自住，后出租，如果要卖的话需要交纳多少资本升值税？
如果在持有期间，你的物业有几年的时间用于自住，也有几年用于完全出租，也就是说虽然你的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作主要住所，该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值，作为主要住所期间的增值可以按比例减免，减免部分为:增值部分×（1+指定为主要住宅的年数）／持有物业的总年数。
比如说, 20年前你购买了一套房子,购买价为20万,假设现在以100万价格出售,期间出租了11年,自住了9年,则增值部分的减免额为：80×（1+9）／20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。

退税如何计算 退税的计算( 三 )

退税如何计算退税的计算( 三 )