留学生|楼市，大变局来了( 二 ) 隔离|求职

哪怕楼市强悍如深圳，房子也难卖了。
数据面上，最直接的反映便是，今年上半年深圳的新房成交量同比大幅下挫，二手房成交量同比腰斩。
根据深圳住建局， 2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3% ，环比下降38.6% 。
根据乐有家研究中心数据显示，二手住宅成交9965套，同比下降65% ，环比下降18.7% ，为历年最低。

作为中国楼市风向标城市，作为中国内地房价第一城，深圳的楼市已然如此，其他城市的困难程度，可想而知。

数据：城市房产网
市场行情差，已经是无可争辩的事实。尽管五六月份在流动性释放之下，行情有所转变，成交量开始触底。
但触底之后，是漫长的爬坡，而不是强势反弹。这是市场环境决定的，是人口拐点已经到来，城市化进入后半程，房地产进入黑铁时代等大背景，共同决定的。
在这种大背景下，哪怕是深圳，也逃脱不了成交量难回巅峰的宿命。
03 | 期望值改变下的深圳楼市客观来说，深圳是一个不缺购买力、购买需求的城市。
作为一线城市，深圳2021年年末常住人口1768.2万人，是住建部按照城区人口1000万为标准划定的7个超大城市之一。
然而深圳的面积不过1997平方公里，其人口密度全国第一。

数据：各城市统计局
深圳楼市供需失衡已经长期化了，其背后有三个主要因素：
第一，狭小的空间之下，容纳了这么多人口。这是造成深圳房屋供需矛盾长期存在的因素之一。
第二，深圳划定了生态红线、工业红线，在原本就局促的版图上，居住用地占比在头部城市中位列倒数第一，居住用地占建设用地的比例仅为22.6% 。

第三，在前两条的基础之上，深圳楼市供不应求最大的问题是，无法上市公开交易的城中村房屋，占深圳总住宅比例超一半。
公开数据显示，深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。其中，商品住房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%；宿舍约192万套、占比17% 其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10% 。
深圳总住房虽然有1129万套，但其中有一半以上是城中村的自建房，这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。真正的商品住房才189万套。
以上三大因素，是造成目前深圳的自有住房率仅20%左右，有80%左右的深圳人没有自己的住房的根本原因。
在这种背景下，深圳的房价异常坚挺。我们已经看到，深圳上半年二手房成交量创历史新低，但二手房价格岿然不动。
新房市场各种奇葩活动层出不穷的背后，一方面是开发商急于回款，另一方面是市场期望值改变下，多数人选择观望之下的结果。
人口拐点已经到来，城市化进入后半程，房地产进入了黑铁时代，这些因素共同决定了未来哪怕是一线城市，房价也无法有大作为，横盘或慢涨是大概率事件。
房价未来的预期走向，改变了一线城市投资群体和刚需群体的期望值，致使他们犹豫。
【留学生|楼市，大变局来了】期望值的改变，才是深圳房子难卖的根本原因。