大学生|人去楼空空置写字楼变住宅美国大城市住屋之苦( 二 ) 招聘

据RentCafe和Yardi Matrix的研究数据显示，全美去年将完成破纪录的20100套公寓改造，若加上2020年的改造数量，总数将达32000套，占整体改建公寓的41% 。当中以费城和华盛顿特区的数量最多，而洛杉矶和克利夫兰则是今年预计安排最多改建项目的城市。
不过，在美国一栋写字楼的成功改建需要一系列因素的共同配合：从写字楼本身的设计、分区规划条例、住宅建筑条例及写字楼当时市场价值等，改建并非想象般容易。
从建筑本身的结构来看，住宅楼为了满足住宅内光线、通风等条件，楼身相对窄小，各地亦有法律对此做出具体要求，写字楼的占地面积则更大、楼层更高也更宽敞——这一点在那些市价更低、更可能面临淘汰或改建的老写字楼上尤其突出。若要改建这类写字楼，能够用于住宅的空间将只有各楼层的外围空间，最终形成一个类似甜甜圈形状的结构。
【大学生|人去楼空空置写字楼变住宅美国大城市住屋之苦】
在这一点上，洛杉矶市中心的一些旧办公楼被视为该市改建的最佳选择。例如离地铁站不远的潘兴广场（Pershing Square）附近，那里的许多大厦建于20世纪初期，也就是空调普及之前，当时的建筑需要大量的窗户来促进新鲜空气流通和自然采光，楼身也因此更「瘦」。但在空调兴起后，洛杉矶的办公楼变得更「胖」及更封闭。
此外，老化的写字楼还可能需要升级抗震能力、防火防烟系统、出口信道等来满足新的住宅规范。根据地方规定，其历史感的外观可能必须保留；住宅周边还必须提供露天用地。这里每一项都意味着庞大的成本支出，许多城市的开发商、建筑师因此指出，改造一个旧写字楼可能比从头开始建一栋楼更贵，而且更复杂。

正是出于这一原因，目前大多数的住宅改建项目都是按市价销售以及中高端的公寓，这些对开发商而言才更有利可图，而城市所迫切需要的可负担住房则在少数。国际市中心协会（International Downtown Association）主席David Downey正在率领团队游说联邦政府补贴可负担住房等的改建项目说：改建的成本使得开发商只提供市场价格的住房。
撇除改建的技术问题，开发商还要视乎空置率的情况而定，毕竟空置率很低的话，他们很难放弃更有利可图的办公室租金。还有时间也是重要的考虑因素，许多房地产和建筑专家指出，官僚程序太过复杂，导致某些改建项目的转换成本太高，使他们不愿开展有机会长达数年的改建工程。毕竟这样的风险太高，届时疫情或已终结，大城市的办公空间又是另一番景象。

住宅以外，开发商及一些初创公司则试图利用这些闲置、廉价的办公空间赚上一笔：从共享工作空间到仓储，再到私人健身房甚至是迷你课室（learning pods）——任何存在需求与利润空间的领域。
私人健身房便是疫情期间大量暂停营业甚至倒闭之下迅速兴起的产业，例如健身初创企业Silofit趁机在芝加哥、迈阿密和波士顿等大城市增建50家分店，在办公楼内加设淋浴场所及其他设备，而廉价的办公租金大大降低了他们的改建成本，促使私人健身房的空间比重从疫情前的20%增长到约50% 。
共享工作空间企业WeWork、来自纽约的教育企业SchoolHouse等则租下闲置的办公室，给来自各行各业的白领和不同学校学生，后者瞄准了那些子女无法回到学校而感到焦虑的家长，为他们的子女提供6-10人的私人授课。然而，正如改建住房一样，大多数这类迎合市场的空间再利用项目都是为中产及其上的阶层而设——追求工作与生活平衡的专业人士、能够负担小班学费的中产父母……

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